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　　近日，北京市海淀區(qū)政府向社會籌集了2600多套存量房。面對公租房一房難求的尷尬境地，從建設(shè)到社會募集，這項從今年初開始試行的公租房市場化政策為海淀區(qū)籌集充足的保障房房源開辟了一條新路徑。

　　有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心這種房源分享模式會導(dǎo)致房租上漲，但也有經(jīng)濟學(xué)家持相反意見，他們認為充分利用閑置房是件好事，貨幣直補則是解決中低收入人群住房困難問題的上上策。

　　政府牽線 閑置房變身公租房

　　一邊是2700元交給政府，一邊是3400元交給房產(chǎn)中介，雖然兩者月租相差700元，但唐家?guī)X村近80%的村民依然選擇將閑置房租給海淀區(qū)政府。相比于通過中介機構(gòu)出租導(dǎo)致的每年一兩個月空置期和高額費用，村民將閑置房租給區(qū)政府，換來的是穩(wěn)定、省心、方便。

　　今年初，海淀區(qū)試點以市場化手段籌集社會存量房，作為本區(qū)公租房房源的補充，當(dāng)前海淀區(qū)政府已籌集到社會保障房房源2600多套。

　　據(jù)海淀區(qū)房管局相關(guān)負責(zé)人介紹，當(dāng)前募集房源主要有兩種方式，一種是躉租農(nóng)民的回遷安置房，一種是以市場化手段散租城市閑置房�！爸灰�是位于海淀區(qū)范圍內(nèi)，且建筑面積在70平方米（含）內(nèi)的合法成套住房就可以�！彼�說。

　　與政府新建、配建的保障房相比，躉租、散租的社會房源地理位置普遍較好，周圍配套設(shè)施相對完善，因此備受保障房輪候家庭的青睞。據(jù)悉，最早試點農(nóng)民閑置回遷房躉租的北塢嘉園，315套公租房已全部配租；唐家?guī)X新城也已有600多戶保障房家庭入住。

　　政府從居民手里租到了閑置房，再把房子租給有需要的人群，政府扮演了“中介”或“二房東”的角色，但干的卻是賠本買賣。

　　“公租房提供給輪候家庭時，由政府承擔(dān)20%的租金。也就是說，被保障家庭實際負擔(dān)的房租是市場租金的80%�！鄙鲜鲐撠�(zé)人介紹。

　　此外，在當(dāng)前房租、房價逐年上漲的背景下，村民與海淀區(qū)房管局一次性簽訂5年期租賃協(xié)議，租金將參照北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)布的上年度區(qū)域住房平均租金標(biāo)準，每三年上浮10%。

　　分享現(xiàn)有房源 新模式能否推高房租價格

　　由于政府介入租房市場，分享了一部分房源，有人擔(dān)心如果量大會影響房租的價格。

　　經(jīng)濟學(xué)家陶永誼認為，這種社會募集方式不如政府自建。土地在政府手里，政府只需要出建設(shè)成本，通過信托、借債的方式或者是發(fā)債、抵押貸款融資，只要租金能還的了利息就可以。關(guān)鍵是政府會拿到固定資產(chǎn)，即使以后不作為公租房，還能以商品房的形式賣出去。這樣也確實能增加供給，對拉低租房價格、大范圍解決中低收入者的住房問題有一定效果。

　　對于這種社會募集的方式，陶永誼認為，從可持續(xù)性上講，短期內(nèi)小范圍可行，如果大面積推行，因為沒有增加房屋的供給，而是分享了現(xiàn)有的一部分資源，可能會造成供給緊張，房租上漲。同時，這種政府做中介的模式，因為房源比較零散，在管理上也比較困難，無疑給政府增加了一部分成本。

　　但天則經(jīng)濟所對外合作部主任兼天則華南中心執(zhí)行主任趙旭卻不這么認為。

　　對于上述論點，他表示，北京租房市場很大，同時閑置房也很多，好多房子都沒有裝修直接空置在那里，該政策把閑置房利用起來是件好事，不會對市場造成影響�！巴顿Y建房只會使政府的負擔(dān)越來越重，有了社會房源之后就不用投資建房了�！彼�這樣講道。

　　對于當(dāng)前公租房可能存在的違約風(fēng)險的問題，趙旭表示，不管是政府自建公租房還是社會募集，都存在這樣的風(fēng)險，跟何種模式無關(guān)。

　　上述海淀區(qū)政府相關(guān)負責(zé)人表示，通過多種方式籌集社會存量房源將成為今后海淀區(qū)保障房供應(yīng)的一個重要渠道。區(qū)政府將通過幾年的努力逐步建立起市場配置與政府保障相結(jié)合的保障房供應(yīng)體系，緩解居民的居住難題。

　　破解住房難題 貨幣直補或為上上策

　　上述兩位經(jīng)濟師均認為，不管是自建還是社會募集，都不是公租房發(fā)展的上上策，最提倡的應(yīng)該是貨幣直補。

　　陶永誼講道，不管是自建還是社會募集，無法按期收齊房租是潛在的風(fēng)險。如果違約風(fēng)險發(fā)生，就容易起到連鎖效應(yīng)，因此造成的成本就需要政府來承擔(dān)。但如果認定一部分人，直接給予貨幣補貼，這樣的方式更符合市場規(guī)律，也不會存在上述風(fēng)險。

　　趙旭表示，在自建、社會募集、貨幣補貼等方式中，從政府減少對房地產(chǎn)市場的干預(yù)及政府履行社會責(zé)任的角度來說，最提倡的是貨幣直補。

　　據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，北京、廣州等發(fā)達城市，社會資金投資建設(shè)公租房需要20年左右才能收回投資，部分城市則需要上百年的時間來收回成本。因此，當(dāng)前融資難是制約政府自建公租房的一大難題。

　　“而如果采用貨幣直補的方式，就不存在融資的問題。”趙旭稱。去年底，這種貨幣直補的方式在二線城市悄然興起。“比如杭州、成都……”趙旭舉例說。

　　杭州市住房保障辦公室相關(guān)負責(zé)人表示，試點公租房貨幣化補貼，實行以實物配租為主、貨幣補貼為輔的保障模式，可以為符合條件的市民提供更多的選擇空間。

來源：中國建筑裝飾網(wǎng)